Portföy–müşteri eşleştirme, bir emlak ofisinde kayıtlı müşteri talebini (konum, fiyat, tip, oda, alan, özellikler) portföydeki ilanlarla kural-tabanlı dinamik puanlama ile karşılaştıran ve en uygun ilanları uygunluk sırasıyla önünüze getiren sistemdir. SoftKonut'ta bu işlem yapay zekâ değil; her ilana verilen puanı önceden bilinen kriterlerle hesaplayan, şeffaf ve tekrarlanabilir bir mantıkla yürür. Aynı talep ve aynı portföy için sistem her zaman aynı skoru üretir.
Bu yazıda eşleştirmenin adım adım nasıl çalıştığını, hangi kriterlerin kaç puan değerinde olduğunu ve danışmanın süreçte nerede devreye girdiğini emlak ofisi gözünden anlatıyoruz.
Kural-tabanlı skorlama nedir, neden önemli?
Skorlu eşleştirme, her ilana bir uygunluk puanı verir ve bu puanı gizli bir kutu içinde değil, açıkça tanımlı kriterlere göre hesaplar. "Oda sayısı tam tuttu", "metrekare aralıkta", "otopark isteniyordu ve var" gibi somut koşullar toplanarak puana dönüşür.
Bunun broker için üç pratik faydası vardır:
- Öngörülebilirlik. Bir müşteriye neden şu ilanın önerildiğini kriter kriter açıklayabilirsiniz; "sistem öyle dedi" demek zorunda kalmazsınız.
- Tutarlılık. Aynı talep bugün de yarın da aynı sonucu verir; danışmandan danışmana değişen keyfîlik olmaz.
- Denetlenebilirlik. Sonuç bir formülün çıktısıdır; kural değişmedikçe skor da değişmez.
Bu yaklaşım, gayrimenkul CRM tarafında güven inşa eder: ekip, sistemin mantığını anladığı için sonuçlara güvenir. Yapay zekâ tabanlı "kara kutu" önerilerin aksine, burada mantığın her adımı takip edilebilir.
Adım 1: Çok kriterli talep tanımlama
Eşleştirmenin kalitesi, talebin ne kadar iyi tanımlandığına bağlıdır. SoftKonut'ta bir müşteriye tek bir talep değil, farklı kriterlerle birden fazla talep girebilirsiniz. Bir müşteri hem 3+1 satılık daire hem de yatırımlık arsa arıyorsa, ikisini ayrı taleplerle takip edersiniz.
Bir talepte tanımlayabileceğiniz başlıca kriterler:
- Konum: şehir, ilçe, mahalle.
- Fiyat: en düşük ve en yüksek bütçe.
- Tip: satılık/kiralık ve konut/arsa/ticari ayrımı.
- Oda sayısı (konutta), alan (metrekare aralığı).
- Özellikler: otopark, asansör, balkon, eşyalı; ayrıca bina yaşı, imar durumu, ısınma tipi gibi tipe özel kriterler.
Talep ne kadar net girilirse, sistem o kadar isabetli eşleştirir. Kriter boş bırakıldığında ise sistem "bu konuda tercih yok" kabul eder ve o kalemden tam puan verir; yani eksik bilgi eşleşmeyi engellemez, sadece filtreyi gevşetir.
Adım 2: Önce elemeye giren "kesin filtreler"
Her ilan puanlanmadan önce birkaç kesin koşuldan geçer. Bu koşullardan biri tutmuyorsa ilan doğrudan elenir, puanlanmaz bile. Böylece müşterinin asla kabul etmeyeceği ilanlar listeye hiç girmez.
Kesin filtreler şunlardır:
- İlan tipi: Müşteri satılık istiyorsa kiralık ilanlar elenir (ve tersi).
- Konum: Talepte şehir/ilçe belirtildiyse, ilan tam olarak o konumda olmalıdır.
- Fiyat tavanı: İlan fiyatı, belirtilen üst bütçeyi en fazla küçük bir toleransla (yaklaşık %10) aşabilir; bunun ötesi elenir. Böylece bütçeye çok yakın fırsatlar kaçmaz ama alakasız pahalı ilanlar da listeyi doldurmaz.
- İmar durumu (arsa/tarla için): Talep edilen imar durumu tutmuyorsa ilan elenir.
Bu ön eleme, danışmanın önüne yalnızca gerçekten değerlendirilebilir ilanların gelmesini sağlar.
Adım 3: Tipe özel puanlama formülleri
Kesin filtreleri geçen her ilan, mülk tipine göre ayrı bir formülle puanlanır. Bir daireyle bir arsayı aynı kriterlerle ölçmek anlamsız olurdu; bu yüzden SoftKonut üç farklı formül kullanır. Her formül 100 puan üzerinden çalışır.
Konut (daire, ev)
Konutta müşterinin en çok önemsediği kalemler ağırlıklıdır:
- Oda sayısı — 40 puan. Tam eşleşme tam puan; müşterinin istediğinden daha büyük (daha çok odalı) bir ilan kısmi puan; daha küçük ilan bu kalemde puan almaz.
- Metrekare — 25 puan. Alan istenen aralıktaysa tam puan; aralığın hemen dışında ama çok yakınsa (yaklaşık ±%10) yarı puan; daha uzaksa puan almaz.
- Donanım — 20 puan. Otopark, asansör, balkon ve eşyalı durumu; dört kalemin her biri eşit değer taşır ve istenen özellik ilanda varsa puanını getirir.
- Bina yaşı — 15 puan. İstenen üst sınırın altındaysa tam puan; sınırı belli bir orana kadar aşıyorsa kademeli olarak azalan kısmi puan, bunun ötesinde puan almaz.
Arsa / tarla
Arsada oda ya da donanım yoktur; belirleyici olan büyüklük ve imardır:
- Metrekare büyüklüğü — 60 puan.
- İmar durumu — 40 puan. (İmar zaten kesin filtrede de kontrol edilir; talep girilmişse tam eşleşme beklenir.)
Ticari (ofis, dükkân)
Ticaride kullanım alanı, otopark ve ısınma öne çıkar:
- Net kullanım alanı — 40 puan.
- Otopark durumu — 30 puan.
- Isınma tipi — 30 puan.
Bu formüller kod tarafında sabittir ve her hesapta aynı şekilde işler; işte "tekrarlanabilir" derken kastettiğimiz budur.
Adım 4: 60 puan eşiği ve uygunluk sıralaması
Her ilan puanlandıktan sonra sistem bir eşik uygular: yalnızca 60 puan ve üzeri ilanlar eşleşme sayılır. Eşiğin altında kalanlar "yeterince uygun değil" kabul edilir ve danışmanın önüne çıkarılmaz. Bu eşik, listeyi zayıf adaylarla şişirmemek için vardır; danışman kalabalık değil, nitelikli bir liste görür.
Eşiği geçen ilanlar uygunluk skoruna göre sıralı biçimde önünüze gelir. Yani danışman listenin en üstünde en yüksek puanlı, müşteriye en yakın ilanı görür. Temsilî bir örnekle: 3+1, Kadıköy, 5 milyon TL altı arayan bir müşteri girdiğinizde, sistem portföyünüzdeki uygun ilanları saniyeler içinde puanlayıp en yüksek uyumlusundan başlayarak listeleyebilir.
Adım 5: Çift yönlü çalışma ve danışmana bildirim
Eşleştirme tek yönlü değildir; iki yönde birden tetiklenir:
- Yeni talep girildiğinde: Sistem o an ofisteki tüm uygun portföyü tarar ve talebe uyan ilanları bulur.
- Yeni portföy eklendiğinde: Sistem bu kez aktif müşteri taleplerini tarar; yeni ilana uyan talepler varsa eşleştirir.
Bir eşleşme oluştuğunda ilgili danışmana anlık bildirim gider. Talebi giren danışman "müşteriniz için yeni portföy eşleşti" bilgisini; ilanın sahibi danışman ise "portföyünüz bir müşteri talebiyle eşleşti" bilgisini alır. Böylece portföyünü yeni ekleyen bir danışmanla, o profildeki müşteriyi takip eden başka bir danışman aynı fırsat üzerinde otomatik olarak buluşur. Bu, ofis içinde kaybolan taleplerin ve kaçan eşleşmelerin önüne geçer.
Eşleştirme, portföy ve müşteri yönetiminin doğal bir parçası olarak çalışır; ilanlarınızı ve taleplerinizi kaydettikçe sistem arka planda uyumları yakalar. Tüm modüllerin birlikte nasıl çalıştığını emlak ofisi yazılımı sayfasında ve tüm özellikler listesinde görebilirsiniz.
Skorlu eşleştirme neden yapay zekâ değil?
Bu ayrımın altını özellikle çiziyoruz: SoftKonut'un eşleştirmesi yapay zekâ ya da makine öğrenmesi değildir. Sistem geçmiş verilerden "öğrenerek" tahmin üretmez; tam tersine, önceden yazılmış net kurallara ve puan ağırlıklarına göre hesap yapar.
Bunun anlamı şudur: sonuç her zaman açıklanabilir, tekrarlanabilir ve denetlenebilirdir. Aynı girdi her seferinde aynı çıktıyı verir. Bir eşleşmenin neden oluştuğunu ("oda tuttu, metrekare aralıkta, otopark var, toplam 85 puan") kalem kalem gösterebilirsiniz. Emlak gibi güvenin ve şeffaflığın belirleyici olduğu bir işte, bu öngörülebilirlik çoğu zaman "akıllı ama açıklanamayan" bir kutudan daha değerlidir.
Sık Sorulan Sorular
Eşleştirme yapay zekâ mı kullanıyor?
Hayır. SoftKonut'un portföy–müşteri eşleştirmesi kural-tabanlı dinamik puanlama ile çalışır; yapay zekâ veya makine öğrenmesi kullanmaz. Her ilan, mülk tipine göre sabit bir formülle puanlanır. Bu sayede sonuçlar şeffaf, açıklanabilir ve tekrarlanabilirdir: aynı talep ve portföy için sistem her zaman aynı skoru üretir.
Bir eşleşmenin skoru nasıl hesaplanır?
İlan önce kesin filtrelerden (ilan tipi, konum, fiyat tavanı, arsada imar) geçer; bunlardan biri tutmazsa ilan elenir. Ardından mülk tipine göre 100 puan üzerinden puanlanır. Örneğin konutta oda sayısı 40, metrekare 25, donanım 20 ve bina yaşı 15 puan ağırlığındadır. Toplam puanı 60'ın altında kalan ilanlar eşleşme sayılmaz.
Eksik kriter girersem eşleştirme çalışır mı?
Evet. Bir kriteri boş bıraktığınızda sistem "bu konuda tercih yok" kabul eder ve o kalemden tam puan verir. Yani eksik bilgi eşleşmeyi engellemez; yalnızca ilgili filtreyi gevşetir. Elbette talebi ne kadar ayrıntılı girerseniz, sonuçlar o kadar isabetli olur.
Yeni ilan eklediğimde eski müşteri talepleri de kontrol ediliyor mu?
Evet. Eşleştirme çift yönlü çalışır. Yeni bir talep girdiğinizde mevcut portföyünüz taranır; yeni bir portföy eklediğinizde ise aktif müşteri talepleriniz taranır. Her iki durumda da uyum bulunursa ilgili danışmana anlık bildirim gider, böylece kaçan fırsat kalmaz.
SoftKonut'u ofisinizde görmek için demo isteyebilirsiniz.